Steuern sparen mit der Ehegattenschaukel

Ehegattenschaukel und Ehegattendarlehen zielsicher einsetzen

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind die Abschreibungen und die Zinsaufwendungen oft die wichtigsten Aufwandspositionen. Wie diese mittels Ehegattenschaukel und Ehegattendarlehen optimiert werden können, zeigt der folgende praktische Fall.

1. Sachverhalt

Peter Muster ist mit Ute Muster verheiratet. Peter Muster hat von seinem Vater ein schuldenfreies Einfamilienhaus und ein Bankguthaben von 30.000 EUR geerbt. Das Gebäude wurde von seinem Vater 1960 erworben und bis zu seinem Tod zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Der Verkehrswert der Immobilie beträgt aktuell 270.000 EUR.

Peter Muster möchte das geerbte Bankguthaben nutzen, um das Haus zu renovieren und anschließend zu vermieten.

2. Lösung

2.1 Funktionsweise der Ehegattenschaukel

Als Ehegattenschaukel wird der systematische Verkauf von Vermietungsobjekten zwischen Ehegatten bezeichnet. Hierbei nutzen die Ehegatten, dass bei einem Immobilienverkauf keine Spekulationssteuer anfällt, wenn beim Verkauf die 10-Jahresfrist beachtet wird. Die beim Verkauf realisierte Wertsteigerung der Immobilie ist beim verkaufenden Ehegatten somit nicht zu versteuern. Der erwerbende Ehegatte kann aber die höheren Anschaffungskosten bzw. die höheren Gebäudeabschreibungen steuerlich nutzen.

Peter Muster übernimmt durch die Erbschaft bzw. den unentgeltlichen Erwerb der Immobilie auch das Abschreibungspotenzial seines Vaters. Die ursprünglichen Anschaffungskosten aus dem Jahr 1960 bilden somit die Ausgangsbasis für das zukünftige Abschreibungsvolumen. Allerdings gilt die AfA als verbraucht, die auf den Zeitraum entfällt, in dem das Gebäude vom Vater selbst genutzt wurde. Da die steuerliche Nutzungsdauer von 50 Jahren bereits abgelaufen ist, besteht nach der Erbschaft also zunächst kein Abschreibungspotenzial.

Vor dem Hintergrund des fehlenden Abschreibungspotenzials bietet sich die Ehegattenschaukel an. Denn Peter Muster übernimmt nicht nur das Abschreibungspotenzial seines Vaters, sondern auch dessen Spekulationsfristberechnung. Da die 10-Jahresfrist schon lange abgelaufen ist, wäre ein etwaiger Veräußerungsgewinn steuerfrei.

MERKE

Bei einer Immobilienübertragung entstehen natürlich auch Kosten. Diese sind bei der Ehegattenschaukel jedoch recht überschaubar. So entfallen sowohl die Maklerkosten als auch die Grunderwerbsteuer, die nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen ist. Für Notar- und Grundbuchkosten fallen rund 1,5 % des Kaufpreises an.

Weitere Kosten können für ein Sachverständigengutachten anfallen. Denn bei Immobilienverkäufen unter Ehegatten schauen die FÄ regelmäßig ganz genau hin. Durch ein Gutachten können Diskussionen bezüglich der Fremdüblichkeit des Kaufpreises vermieden werden

Beachten Sie

Im Zuge des Sachverständigengutachtens sollte auch die tatsächliche Rest-Nutzungsdauer des Gebäudes überprüft werden, um das durch die Ehegattenschaukel gehobene Abschreibungspotenzial möglichst schnell nutzen zu können (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG).

 

2.2 Ehegattendarlehen zur Optimierung des Zinsaufwands

Parallel zur Nutzung der Ehegattenschaukel kann auch ein Ehegattendarlehen erhebliche Steuervorteile mit sich bringen. Bei diesem Modell nutzen die Steuerpflichtigen prinzipiell den „Zinsspread“ zwischen dem persönlichen Einkommensteuersatz und dem besonderen Steuersatz für Kapitaleinkünfte i.H. von 25 % (§ 32d Abs. 1 S. 1 EStG).

Zu beachten ist, dass die Eheleute den gesonderten Steuertarif nicht nutzen können, wenn der Darlehensnehmer-Ehegatte vom Darlehensgeber-Ehegatten finanziell abhängig ist und dieser bei der Gewährung des Darlehens einen beherrschenden Einfluss ausüben kann (vgl. BFH 28.1.15, VIII R 8/14 sowie BMF 19.5.22, IV C 1 – S 2252/19/10003 :009, Rz. 134 ff. zu § 32d Abs. 2 S. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG).

Beachten Sie

Auch bei einem Ehegattendarlehen wird das FA „hellhörig“. Daher sollte das Darlehen auf Basis eines schriftlichen Vertrags gewährt werden. In diesem Vertrag sollten u. a. die Laufzeit, der fremdübliche Zinssatz und die Rückzahlungsmodalitäten fixiert werden. Zudem sollte der Vertrag auch entsprechend „gelebt“ werden, um die Fremdüblichkeit nachzuweisen.

MERKE

Um die Mittelherkunft und -verwendung zu dokumentieren, ist es grundsätzlich sinnvoll, wenn die Ehegatten separate Bankkonten haben.

 

2.3 Berechnung der möglichen Steuerersparnis

Für die konkrete Berechnung des Steuervorteils bietet sich ein Betrachtungszeitraum von zehn Jahren an, da das Vermietungsobjekt nach Ablauf dieser Zeit erneut steuerfrei verkauft werden kann, um die Ehegattenschaukel erneut zu nutzen. Die folgende Übersicht stellt die Ist- und die Ziel-Situation tabellarisch gegenüber:

ÜBERSICHT – Ist-Situation und Ziel-Situation

 

Ist-  Situation

Ziel-Situation

Peter Muster
Immobilie (Verkehrswert)

270.000 EUR

0 EUR

Bankguthaben

30.000 EUR

0 EUR

Darlehensforderung

0 EUR

300.000 EUR

Ute Muster
Immobilie (Anschaffungskosten)

0 EUR

270.00 EUR

Bankguthaben (für Renovierungskosten)

0 EUR

30.000 EUR

Darlehensverbindlichkeit

0 EUR

300.000 EUR

Um von der Ist- zur Zielkonstellation zu gelangen, verkauft Peter Muster seiner Ehefrau zunächst die Immobilie für 270.000 EUR. Der Kaufpreis wird aber nicht unmittelbar bezahlt, sondern es wird ein verzinslicher Darlehensvertrag geschlossen. Zudem „leiht“ Peter Muster seiner Ehefrau auch die für die Renovierung des Gebäudes bestimmten 30.000 EUR.

 

2.3.1 Effekte aus der Ehegattenschaukel

Durch den Verkauf der Immobilie entsteht bei Peter Muster kein Veräußerungsgewinn. Ute Muster hat Anschaffungskosten i.H. von 270.000 EUR. Nach dem beauftragten Sachverständigengutachten entfallen von diesen 270.000 EUR 20 % bzw. 54.000 EUR auf den Grund und Boden. Die auf das Gebäude entfallenden Kosten i.H. von 216.000 EUR können standardisiert mit 2 % bzw. über 50 Jahre abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG). Somit mindert die Abschreibung die Einkünfte aus der Vermietung um 4.320 EUR p.a. Bei einem unterstellten persönlichen Steuersatz von 40 % ergibt sich eine Steuerentlastung von 1.728 EUR p.a. bzw. 17.280 EUR im Betrachtungszeitraum.

Nicht zuletzt wegen des Baujahrs des Gebäudes dürfte eine verkürzte Rest-Nutzungsdauer durch ein Sachverständigengutachten begründbar sein. Geht man von einer Halbierung der Nutzungsdauer von 50 auf 25 Jahre aus, erhöht sich die Steuerentlastung von 1.728 EUR auf 3.456 EUR p.a. bzw. von 17.280 EUR auf 34.560 EUR im zehnjährigen Betrachtungszeitraum.

 

2.3.2 Effekte aus dem Ehegattendarlehen

Für Ute Muster wäre es sinnvoll, den Kaufpreis und die Renovierungskosten durch ein verzinsliches Ehegattendarlehen zu finanzieren. Bei einem Gesamtdarlehen von 300.000 EUR und einem Zinssatz von 4 % ergeben sich jährliche Zinskosten von 12.000 EUR. Bei einem Steuersatz von 40 % beträgt die jährliche Entlastung bei den Vermietungseinkünften 4.800 EUR.

Im Gegenzug muss Peter Muster die Zinserträge versteuern. Da die Voraussetzungen für eine Versteuerung mit 25 % (bzw. 26,375 % inkl. Soli) erfüllt sind (Ute Muster ist wegen eigener Einkünfte aus § 19 EStG von ihrem Ehemann nicht finanziell abhängig), ergibt sich eine Belastung von 3.165 EUR p.a. Im Ergebnis verbleibt eine Steuerersparnis i. H. von 1.635 EUR p.a. bzw. i. H. von 16.350 EUR im Betrachtungszeitraum von zehn Jahren.

 

2.3.3 Zusammenfassung

Die folgende Tabelle fasst die steuerlichen Effekte zusammen:

Steuerersparnis im Betrachtungszeitraum (zehn Jahre)

bei typisierter Restnutzungsdauer (50 Jahre)

bei verkürzter Restnutzungsdauer (25 Jahre)

Ehegattenschaukel

17.280 EUR

34.450 EUR

Ehegattendarlehen

16.350 EUR

16.350 EUR

Steuervorteil

33.630 EUR

50.910 EUR

Beachten Sie

Der Steuervorteil ist immens. Davon müssen aber die Notarkosten und ggf. die Kosten für das Sachverständigengutachten abgezogen werden.

FAZIT 

Der praktische Fall hat gezeigt, dass sowohl die Ehegattenschaukel als auch ein Ehegattendarlehen sinnvoll sein können, um die Steuerlast merklich zu reduzieren. Es gibt aber auch Risiken, wobei insbesondere der Faktor „Scheidung“ und der Faktor „kurzfristig erforderliche Veräußerung“ zu nennen sind. Sollte innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung der Immobilie auf den Ehepartner eine Veräußerung an einen fremden Dritten erfolgen, müssen zwischenzeitliche Wertsteigerungen nach § 23 EStG versteuert werden. Wäre noch der bisherige Ehepartner Eigentümer, wäre das nicht der Fall.

Dieses Modell ist ebenfalls möglich, wenn eine bisher bereits über viele Jahre vermietete Immobilie mit einem geringen Abschreibungsvolumen, an den Ehegatten veräußert wird.

Gerne stehen wir Ihnen für Rückfragen zur Verfügung.

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